【大河財(cái)立方 記者 楊薩 秦龍 孫凱杰】 10月12日，多家銀行集中發(fā)布公告，將于2024年10月25日對(duì)符合條件的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行批量調(diào)整，并披露相關(guān)操作事項(xiàng)。

本輪房貸利率下調(diào)，鄭州房貸利率能降到多少？一個(gè)月能省多少錢(qián)？對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？

百萬(wàn)房貸月供降200多元

多家銀行公告顯示，本輪存量房貸利率調(diào)整，貸款利率采用LPR為定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行加點(diǎn)（加點(diǎn)可為負(fù)值）的浮動(dòng)利率方式，且約定利率水平在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度高于-30BP的貸款，可納入本次批量調(diào)整。

調(diào)降后，大家的房貸利率能降到多少？

當(dāng)前房貸利率高于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）-30BP（基點(diǎn)）的，統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP。如果房貸利率等于或低于LPR-30BP，則不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

在5年期以上LPR保持3.85%不變的前提下：如當(dāng)前房貸利率為4.3%，則重定價(jià)后利率為3.55%；如當(dāng)前房貸利率為3.45%，低于LPR，不作調(diào)整。

存量房貸利率批量調(diào)降后，一個(gè)月能省多少錢(qián)？

鄭州市民艾女士算了一筆賬：2023年存量房貸利率批量下調(diào)后，她的房貸利率從5.38%降至4.0%。2024年10月25日，重定價(jià)后利率為3.55%。以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，本輪調(diào)整后，艾女士每月可節(jié)省支出約256元。

購(gòu)房者是否需要向銀行申請(qǐng)調(diào)整？

以浮動(dòng)利率定價(jià)的存量個(gè)人住房貸款（包括首套、二套及以上），客戶無(wú)需申請(qǐng)，銀行將統(tǒng)一批量調(diào)整；存量固定利率和基準(zhǔn)利率貸款，客戶需線上或線下向銀行申請(qǐng)調(diào)整利率定價(jià)方式，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率定價(jià)后，再進(jìn)行利率調(diào)整。

需要注意的是，此次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

銀行提前還貸壓力有所緩解

央行行長(zhǎng)潘功勝曾表示，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

對(duì)于85后汪夏（化名）來(lái)說(shuō)，這次存量房貸下調(diào)來(lái)得很及時(shí)。近幾年，隨著家庭成員的增加，汪夏的家庭支出越來(lái)越高，每個(gè)月省出幾百元的月供，進(jìn)一步緩解家庭支出壓力。

鄭州市民陳先生表示，目前的房貸利率為4%。2023年，她的房貸利率從5.38%降至4.3%。此次房貸利率再次下調(diào)后，她的還款壓力會(huì)進(jìn)一步減輕。

自央行發(fā)布調(diào)整存量房貸利率相關(guān)政策公告以來(lái)，購(gòu)房者提前還款情況有所緩解。

“今年三季度提前還貸的房貸客戶還比較多，最近明顯減少了。”鄭州銀行一位客戶經(jīng)理告訴記者。

“基本到了合理范圍，我也不需要再提前還款了。”曾“高位站崗”的張丹（化名）表示，存量房貸下調(diào)是市場(chǎng)共同期盼的結(jié)果。2023年上半年，她的房貸利率還在5.25%，預(yù)計(jì)此次存量房貸利率下調(diào)后，張丹的房貸利率將降至3.55%左右。

鄭州市民孫先生同樣有此感受：“我是在農(nóng)業(yè)銀行辦理的房貸，前幾個(gè)月想在手機(jī)銀行上預(yù)約提前還貸，基本只有一兩天能約，但是11月可預(yù)約的天數(shù)就比較充足。”

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方心態(tài)發(fā)生變化

存量房貸利率調(diào)降工作還未正式完成，但政策影響已傳導(dǎo)至市場(chǎng)端。

“國(guó)慶假期期間，我們這個(gè)樓盤(pán)成交了90多單，現(xiàn)在小戶型已經(jīng)賣(mài)完了。”鄭州某樓盤(pán)客戶經(jīng)理告訴大河財(cái)立方記者，各種利好政策疊加下，能感受到樓市回暖。

一位在鄭州萬(wàn)科樸鄰從事地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作的人士王明浩（化名）告訴大河財(cái)立方記者，在包括存量房貸利率下調(diào)等一系列樓市利好政策公布之前，鄭州是買(mǎi)方市場(chǎng)。但最近一段時(shí)間，隨著相關(guān)利好政策發(fā)酵，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生變化。

“從鄭州二手房市場(chǎng)來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)房者心理已發(fā)生變化。由此前的買(mǎi)方觀望開(kāi)始向賣(mài)方觀望轉(zhuǎn)向。一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是，房產(chǎn)交易周期變短了。以前買(mǎi)房者從看房到成交需要幾個(gè)月乃至半年以上，如今成交周期已經(jīng)縮短到十多天。有好的房源，買(mǎi)房者也不再作過(guò)多猶豫，直接‘下手’，反倒是賣(mài)房者開(kāi)始觀望。”王明浩向記者分析。

王明浩認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生心理變化背后的主要原因，一是存量房貸利率下降，賣(mài)房者持有房產(chǎn)成本相對(duì)降低；二是一系列樓市利好政策，讓買(mǎi)賣(mài)雙方都有了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

鄭州高新區(qū)一位鏈家房產(chǎn)中介經(jīng)理李穎（化名）對(duì)記者表示：“最近一段時(shí)間，我們門(mén)店的客戶帶看量與成交量均有所提升。”

放眼整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，向好的數(shù)據(jù)也揭示著市場(chǎng)有一定程度回暖。

從成交量上看，據(jù)貝殼研究院鄭州分院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)慶7天，鄭州貝殼新房成交1202單，日均成交172單，同比上漲約22%；二手房成交706單，日均成交101單，同比上漲約41.6%。

作為房產(chǎn)中介個(gè)體的李穎也收獲頗豐。她向記者透露，10月份以來(lái)，她已協(xié)助客戶成交了3套房，包括2套新房和1套二手房。

從成交價(jià)角度，李穎觀察，最近一個(gè)多星期，鄭州個(gè)別新房樓盤(pán)公布了價(jià)格上漲信息；個(gè)別位置好、配置好的二手房也將掛牌價(jià)調(diào)高。

“比如，位于高新區(qū)的金科城，這個(gè)樓盤(pán)因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房、品質(zhì)又不錯(cuò)，在貝殼掛牌價(jià)有小幅度調(diào)整，一個(gè)小三房房源從標(biāo)價(jià)120多萬(wàn)調(diào)到130多萬(wàn)。”李穎說(shuō)。